A recente Lei nº 14.973/2024 trouxe novidades importantes, especialmente em relação à possibilidade de regularização de ativos e à atualização do valor de imóveis. Entre as principais medidas está a opção de atualizar o valor de aquisição de imóveis para o valor de mercado, com uma tributação de 4% sobre o ganho de capital. A princípio, essa parece uma oportunidade atrativa para muitos proprietários. No entanto, ao analisarmos os detalhes, fica evidente que a adesão a esse regime deve ser feita com cautela. Vamos explorar os pontos principais e entender se realmente vale a pena optar pela atualização.
Além dos residentes no Brasil até 31/12/2023, a lei permite que quem tenha sido residente nessa data, mas que tenha se mudado para o exterior, também possa regularizar seus ativos. Além disso, uma das principais mudanças em relação ao programa anterior é a inclusão de bens mantidos no Brasil, o que aumenta as possibilidades de regularização para quem possui patrimônio no país.
Outro ponto importante é que, diferentemente de programas anteriores, detentores de cargos públicos e seus parentes também poderão aderir ao programa, ampliando o alcance da lei.
De acordo com o artigo 6º da Lei 14.973/2024, os proprietários de imóveis podem atualizar o valor de seus bens para o valor de mercado mediante o pagamento de uma alíquota reduzida de 4% sobre o ganho de capital. Essa redução é aplicável à diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado. Para muitos, essa parece ser uma oportunidade interessante, considerando que a alíquota regular do Imposto de Renda sobre ganho de capital é de 15%.
Suponha que um imóvel tenha sido adquirido em 2006 por R$ 100.000,00 e, atualmente, valha R$ 1.000.000,00. A diferença de R$ 900.000,00 seria o ganho de capital. Sem a atualização, a tributação seria de 15% sobre esse valor, gerando um imposto de aproximadamente R$ 135.000,00. Com a nova lei, seria possível pagar 4% sobre o mesmo ganho de capital, resultando em R$ 36.000,00 de imposto. A economia, à primeira vista, parece significativa.
Apesar de parecer vantajosa, a atualização traz armadilhas que podem fazer o contribuinte repensar a decisão. O artigo 8º da lei estipula que o proprietário que optar por essa atualização estará sujeito a um período de restrição de 180 meses (15 anos). Ou seja, se o imóvel for vendido antes de completados 15 anos, o benefício da alíquota reduzida é perdido. O que torna essa restrição ainda mais severa é que, caso o imóvel seja vendido nos primeiros 36 meses, o contribuinte pagará o imposto de 15% integralmente sobre o ganho de capital, sem qualquer desconto. Além disso, os 4% pagos antecipadamente serão, em essência, "jogados fora", uma vez que não haverá nenhuma redução aplicável nesse período inicial.
Imagine que o mesmo imóvel de R$ 1.000.000,00 seja vendido dentro de três anos após a atualização. Nesse caso, o proprietário pagaria os R$ 36.000,00 de imposto antecipadamente e, na venda, ainda teria que arcar com 15% sobre o ganho de capital, sem nenhuma redução. O total pago poderia, portanto, superar o valor que teria sido devido sem a adesão ao regime.
Embora o benefício da atualização do valor de imóveis possa não ser a melhor escolha para todos os contribuintes, existem cenários específicos em que a medida pode ser benéfica. Alguns desses casos incluem:
Pessoas jurídicas também poderão se beneficiar da atualização do valor de seus imóveis constantes no ativo permanente. Nesse caso, a diferença entre o valor contábil e o valor de mercado será tributada com IRPJ à alíquota de 6% e CSLL à alíquota de 4%.
O prazo para adesão ao programa vai até 15 de dezembro de 2024, e a retificação da Declaração de Ajuste Anual (DAA), referente ao ano-calendário 2023, deve ser feita até 31 de dezembro de 2024. Esse processo é essencial para incluir os ativos regularizados.
Um dos principais pontos de atenção é o período de 15 anos de restrição para a venda do imóvel. Se o bem for vendido dentro desse período, especialmente nos primeiros 36 meses, a tributação sobre o ganho de capital será integral, resultando na perda do benefício inicial. Outro aspecto importante é que, para imóveis adquiridos há muito tempo, os redutores do ganho de capital podem já ter diminuído a alíquota efetiva do imposto para um valor próximo ou até inferior aos 4%. Nesses casos, a atualização pode não ser vantajosa.
Além da atualização de imóveis, a Lei 14.973/2024 introduziu o Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral). Este regime permite a regularização de ativos não declarados, tanto no Brasil quanto no exterior, mediante o pagamento de 30% sobre o valor dos bens (15% de Imposto de Renda, acrescido de uma multa de 100%). A regularização de ativos pode ser interessante para quem deseja evitar sanções futuras, mas é necessário avaliar o custo-benefício dessa operação, especialmente considerando as implicações fiscais e o valor dos bens a serem regularizados.
A Lei 14.973/2024 oferece uma oportunidade para a regularização de ativos e atualização do valor de imóveis, mas é essencial que cada caso seja analisado individualmente. O que pode parecer uma economia à primeira vista pode, na verdade, resultar em um custo adicional a longo prazo, principalmente devido às restrições impostas pela lei. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental consultar um profissional especializado em planejamento patrimonial e tributário. Somente com uma análise detalhada do seu patrimônio, do tempo de posse dos bens e dos objetivos futuros será possível determinar se vale a pena ou não aderir às opções oferecidas por esta lei.
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